Já faz uma semana que a nova lei do inquilinato passou a vigorar, mas ainda há muitas dúvidas sobre as mudanças decorrentes dessas regras. A recente lei atinge diretamente todo o mercado imobiliário, envolvendo locações comerciais com lojistas de shopping centers e de rua, além de aluguéis domiciliares.
Nesse momento, locador e locatário precisam estar atentos às alterações impressas na legislação para não sofrerem quaisquer efeitos negativos. Dezenas de perguntas de internautas sobre como resolver algumas situações após a implementação da nova lei já chegaram ao Portal Administradores. Pensando nisso, o portal conversou com a advogada e sócia-diretora da Arbimóvel Emanuela Veneri, que falou sobre as principais mudanças da nova Lei do Inquilinato e respondeu a algumas dúvidas dos internautas.
Nesta primeira etapa da entrevista, foram abordadas as principais mudanças da lei e as vantagens e desvantagens que ela pode trazer. Confira agora!
Quais são as principais alterações para nova Lei do Inquilinato?
Com relação a ALUGUEL RESIDENCIAL, é preciso estar atendo aos seguintes itens:
1 – Fiadores e Garantias
- Qualquer que seja o tipo de garantia da locação, sua vigência será prorrogada automaticamente até a devolução efetiva do imóvel;
- O fiador poderá pedir o encerramento de seu compromisso, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 120 dias;
- O locador poderá exigir a substituição do fiador que estiver em regime de recuperação judicial. O inquilino tem 30 dias de prazo para apresentar um substituto. Caso contrário, poderá ser efetuado o encerramento do contrato;
- O contrato de aluguel poderá ser firmado sem fiador, desde que haja a concordância do locador.
O artigo 12 e seus incisos são apenas referentes à Locação Residencial. Não se aplicam aos imóveis comerciais.
2 – Transferência de Inquilino
- A transferência só será automática nos casos de separação, divórcio ou fim de união estável para o cônjuge que permanecer no local. Nestes casos, o fiador pode comunicar ao Locador sobre exoneração ficando obrigado ainda por 120 dias. O Locatário tem 30 dias para comunicar o Locador sobre alteração da garantia locatícia. Caso não seja apresentado novo fiador ou nova garantia, o Locador poderá requerer o despejo liminar - caso haja inadimplência.
3 - Devolução do bem:
- Durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do bem por parte do inquilino. Mas quem aluga deverá pagar a multa estabelecida no contrato.
4 - Renovação de contrato:
- Durante a revisão do contrato na Justiça, o valor do aluguel provisório será equivalente a 80% do valor pedido pelo proprietário se a ação for proposta pelo dono do imóvel; e de 80% do aluguel vigente se a ação for proposta pelo morador.
5 - Ações de despejo:
- Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel. Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida.
O que necessariamente precisa estar especificado em um contrato de locação de imóvel?
Independentemente das alterações estabelecidas pela Lei, as partes da relação locatícia devem se atentar para a fixação do prazo de locação e as garantias locatícias, sempre lembrando que apenas pode ser estabelecido um tipo de garantia contratual. Por exemplo, não pode se estabelecer no mesmo contrato fiador e depósito caução.
A repaginação da lei do inquilinato traz mais vantagens para o proprietário do imóvel ou para o inquilino?
As mudanças ocasionadas pela alteração da Lei de Locação podem ser atrativas às pessoas solicitadas a serem fiadores do contrato de locação pelos locatários. O convite poderá ser aceito com maior facilidade, já que com as alterações advindas da nova lei, os fiadores poderão se exonerar, se desobrigar da fiança quando o contrato se prorrogar por prazo indeterminado ou quando houver substituição do inquilino por seu ex-cônjuge, por exemplo. Isso porque decorrido o prazo estabelecido o contrato pode se prorrogar por prazo indeterminado por disposição legal. Anteriormente o fiador ficava vinculado ao contrato durante todo o tempo em que o inquilino permanecesse no imóvel.
